Sprzedaż działki przez małżonków? Analiza interpretacji 0114-KDIP4-2.4012.649.2025.3.KS

Wracam do tematu sprzedaży nieruchomości, które często się u mnie przewijają. Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne będące w związku małżeńskim od lat budzi wątpliwości podatników – zwłaszcza gdy organ podatkowy zaczyna dostrzegać w jednorazowej transakcji elementy „działalności gospodarczej” i nakłada obowiązek opodatkowania VAT. Najnowsza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 listopada 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.649.2025.3.KS) stanowi praktyczny przykład, kiedy zbycie działki traci charakter prywatny, a zaczyna być uznawane za działalność gospodarczą.

Poniżej przedstawiamy kluczowe fakty, wnioski oraz praktyczne konsekwencje tej interpretacji.

Tło sprawy – małżonkowie sprzedają działkę inwestycyjną

Małżeństwo od 2014 roku posiadało działkę niezabudowaną, nabytą jako inwestycję i lokatę kapitału. W późniejszych latach podjęli szereg działań zwiększających jej atrakcyjność:

• uzyskali pozwolenie na budowę dużego budynku handlowo-usługowego,
  
• zdobyli liczne uzgodnienia dotyczące mediów,
  
• nabyli przyległą działkę umożliwiającą drogę dojazdową,
  
• podpisali umowę przedwstępną z przyszłym kupującym i wydali mu działkę w posiadanie,
  
• zobowiązali się do dostarczenia wielu dokumentów administracyjnych.

Wszystkie działania były dokonywane w ramach majątku wspólnego małżeńskiego, ale prowadził je tylko jeden z małżonków.

Kluczowy problem: czy sprzedaż działki to zwykły majątek prywatny, czy już działalność gospodarcza i kto powinien odprowadzić VAT w tej drugiej sytuacji?

Wnioskodawcy uważali, że działają jako podatnicy VAT, ale tylko jeden z nich (mąż) powinien być uznany za podatnika i obciążony obowiązkiem rozliczenia podatku.

Organ jednak uznał to stanowisko za nieprawidłowe.

Argumenty KIS – działania małżonków mają charakter profesjonalny

Dyrektor KIS wskazał, że:

▶ działka była inwestycją od początku

Nabycie „w celach inwestycyjnych” oznacza zamiar osiągnięcia korzyści finansowej, nie zaś zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

▶ uzyskano pozwolenie na budowę obiektu o charakterze komercyjnym

Budowa budynku handlowo-usługowego nie ma nic wspólnego z majątkiem prywatnym.

▶ małżonkowie zwiększyli wartość nieruchomości

Przygotowali projekty i uzgodnienia mediów, drogę dojazdową oraz szereg dokumentów formalnych nie jest przy tym ważne, że decyzje były wydawane tylko na jednego z nich.

▶ wcześniejsze transakcje również miały charakter inwestycyjny

Małżonkowie sprzedali kilka mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych i przeznaczonych na wynajem.

▶ działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym

To typowe kroki związane z profesjonalnym obrotem nieruchomościami (zgodnie z orzecznictwem TSUE).

Wniosek organu jest jednoznaczny:
Sprzedaż działki jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Kto jest podatnikiem VAT? Odpowiedź zaskakuje:

Wnioskodawcy twierdzili, że podatnikiem będzie tylko jeden małżonek.

Organ uznał, że:

▶ podatnikami są OBOJE małżonkowie

Dlaczego?

• sprzedaż dotyczy majątku wspólnego,
  
• oboje dokonują czynności prawnej przy sprzedaży,
  
• brak przepisów, które tworzyłyby z małżeństwa odrębny podmiot podatkowy,
  
• każdy z małżonków jest traktowany jako odrębny podatnik VAT.

W praktyce oznacza to, że:

• każdy z małżonków wykonuje dostawę swojego udziału,
  
• każdy powinien wystawić swoją fakturę na część ceny.

To częsty wątek w interpretacjach – ale tym razem KIS podkreślił to wyjątkowo mocno.

Efekt interpretacji: sprzedaż działki = VAT należny od obojga małżonków

Organ potwierdził, że:

• sprzedaż działki będzie opodatkowana VAT,
  
• oboje małżonkowie stają się podatnikami z tytułu tej czynności,
  
• czynność ma charakter działalności gospodarczej,
  
• argument o „majątku prywatnym” nie znajduje zastosowania.

Co ta interpretacja oznacza dla podatników?

▶ Jeśli przygotowujesz działkę do sprzedaży – możesz stać się podatnikiem VAT

Pamiętaj nawet jednorazowa transakcja może zostać uznana za działalność gospodarczą

▶ Małżeński majątek wspólny nie tworzy jednego podatnika

W praktyce często zaskakuje to sprzedających, ale:

• każdy małżonek jest osobnym podatnikiem VAT,
• nawet jeśli jedno z nich „nic nie robiło”,
• każde musi wystawić fakturę na połowę ceny.

▶ „Majątek prywatny” jest rozumiany bardzo wąsko

Jeśli działka była kupiona jako inwestycja, trudno bronić tezy, że to majątek osobisty.

Podsumowanie – interpretacja ważna dla rynku nieruchomości

Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.649.2025.3.KS pokazuje kiedy organ podatkowy kwalifikuje nawet sporadyczne transakcje nieruchomościowe jako działalność gospodarczą. Szczególnie jeśli sprzedający:

• podejmują aktywne działania zwiększające wartość działki,
• planują sprzedaż w sposób zorganizowany,
• traktują nieruchomość jako inwestycję.

Organ jednoznacznie stwierdził, że:

To nie liczba transakcji, ale zakres działań przesądza o byciu podatnikiem VAT.

Przed sprzedażą działki warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym zajmującym się na co dzień nieruchomościami, to pozwoli uniknąć wielu pułapek, których czasem nie jesteśmy świadomi.

Zapraszam do kontaktu.